Як платнику єдиного податку визначати дохід від надання нерухомості в оренду: згідно з розміром орендної плати чи методики визначення мінімальної суми орендованого платежу?
Договірні відносини, які виникають між орендарем та орендодавцем, регулюються Господарським кодексом, відповідно до ст. 283 якого за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
Істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу (ст. 284 Господарського кодексу).
Орендна плата – це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством (ст. 286 Господарського кодексу).
До загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платник податку включається, зокрема, дохід від надання майна в лізинг, оренду або суборенду (строкове володіння та/або користування), визначений у порядку, встановленому п. 170.1 ст. 170 Податкового кодексу (пп. 164.2.5 п. 164.2 ст. 164 Кодексу).
При цьому об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, передбаченої в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди. Мінімальна сума орендного платежу визначається за методикою, що затверджується Кабінетом Міністрів України, виходячи з мінімальної вартості місячної оренди 1 м² загальної площі нерухомості з урахуванням місця її розташування, інших функціональних та якісних показників, що встановлюються органом місцевого самоврядування села, селища, міста, об'єднаної територіальної громади, що створена згідно із законом та перспективним планом формування територій громад, на території яких вона розташована, та оприлюднюється у спосіб, найбільш доступний для жителів такої територіальної громади (абзац другий пп. 170.1.2 п. 170.1 ст. 170 Податкового кодексу).
Водночас до складу загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку не включається дохід фізичної особи-підприємця, з якого сплачується єдиний податок згідно із спрощеною системою оподаткування відповідно до зазначеного Кодексу (пп. 165.1.36 п. 165.1 ст. 165 Податкового кодексу).
Доходом фізичної особи-підприємця є дохід, отриманий протягом податкового (звітного) періоду в грошовій формі (готівковій та/або безготівковій); матеріальній або нематеріальній формі, визначеній п. 292.3 ст. 292 Кодексу (пп. 292.1.1 п. 292.1 цієї статті).
Таким чином, доходи платника єдиного податку від надання в оренду нерухомого майна визначаються виходячи з розміру орендної плати, визначеної за погодженням сторін у договорі оренди. При цьому враховується розмір мінімальної суми орендного платежу, встановлений згідно з Методикою визначення мінімальної суми орендного платежу за нерухоме майно фізичних осіб, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 29.12.2010 № 1253.
ДФС у Закарпатській області